Το 2025 προμηνύει περαιτέρω αυξήσεις στις τιμές πώλησης αλλά και ενοικίασης των ακίνητων ξεπερνώντας πλέον και τα ιστορικά υψηλά του 2008. Οι επενδυτές συνεχίζουν να βλέπουν την Ελλάδα ως ευκαιρία για σταθερές αποδόσεις και ανάπτυξη. Έτσι η εγχώρια ζήτηση θα συνεχίσει να ενισχύεται και τον επόμενο χρόνο, ενώ η μείωση των επιτοκίων και η συγκράτηση του πληθωρισμού θα δώσουν περαιτέρω ώθηση.
Θυμίζουμε ότι κατά το τρίτο τρίμηνο του 2024 οι ζητούμενες τιμές πώλησης αυξήθηκαν κατά 6,4% σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους, ενώ οι τιμές ενοικίασης σημείωσαν ακόμη μεγαλύτερη άνοδο, αγγίζοντας το 7,3%. Η Αττική, ο Πειραιάς και η Θεσσαλονίκη κατέγραψαν τις πιο μεγάλες αυξήσεις στις τιμές πώλησης φτάνοντας το 27,8% και 14,7% αντίστοιχα, ενώ οι νότιες περιοχές της Αθήνας παρέμειναν στην κορυφή της αγοράς με μέση τιμή πώλησης 3.818 ευρώ ανά τ.μ.
Στον τομέα των ενοικίων, οι κεντρικές και νότιες συνοικίες της Αθήνας συνεχίζουν να καταγράφουν υψηλές τιμές, με τις νότιες περιοχές να σημειώνουν μέση τιμή 11,8 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα, ενισχυμένες κατά 8,6% σε ετήσια βάση.
Πρωταγωνιστούν τα νεόδμητα
Σε αυτό το πάρτι της ανόδου των τιμών τα νεόδμητα αναδεικνύονται ως οι πρωταγωνιστές της αγοράς, καθώς οι τιμές τους έχουν αυξηθεί κατά 77%, ξεπερνώντας το ιστορικό υψηλό του 2008 κατά 3,7%. Αντίστοιχα στη Θεσσαλονίκη οι τιμές έχουν αυξηθεί κατά 84,6%, πλησιάζοντας τα προ κρίσης επίπεδα, ενώ στην περιφέρεια οι αυξήσεις είναι πιο μετριασμένες. Στις άλλες μεγάλες πόλεις η σωρευτική άνοδος καταγράφεται στο 51,5%, με τις τιμές να παραμένουν 9,15% χαμηλότερες από το 2008.
Στην περιφέρεια οι διακυμάνσεις τιμών διαφέρουν ανάλογα με τη γεωγραφική θέση και τη ζήτηση.
Ωστόσο και τα παλαιότερα ακίνητα έχουν σημειώσει μικρότερη άνοδο, της τάξεως του 67,8%, ενώ οι τιμές τους παραμένουν 4,4% χαμηλότερες συγκριτικά με την περίοδο πριν από την κρίση.
Μάλιστα τα ανακαινισμένα ακίνητα είναι αυτά που προτιμούν οι αγοραστές αλλά και οι ενοικιαστές, γεγονός που επιδρά στην αύξηση της αξίας των ενοικίων. Σύμφωνα με την τελευταία ανάλυση της εταιρείας Protio, που δραστηριοποιείται στον χώρο των ακινήτων, βλέπουμε ότι στις περιοχές της Αθήνας οι κατοικίες γίνονται αισθητά πιο ελκυστικές μετά την ανακαίνιση.
Τα κριτήρια της ζήτησης
Η ζήτηση και η αναβάθμιση διαφορετικών κατοικιών επηρεάζουν την αύξηση της αξίας του ενοικίου, με 26% μέσο όρο αύξησης. Ακόμη από τα στοιχεία προκύπτει ότι οι ενοικιαστές επιλέγουν τα σύγχρονα ανακαινισμένα ακίνητα λόγω της ανώτερης ποιότητας ζωής και των μειωμένων εξόδων διαβίωσης.
Άλλωστε και τα νεόδμητα ακίνητα στη μεγάλη πλειονότητα, οι αγοραστές τα επιλέγουν λόγω ενεργειακής θωράκισης και σύγχρονων ανέσεων, παρά την υψηλότερη τιμή που αγγίζει το 50% περισσότερο σε σχέση με παλαιότερα ακίνητα.
Το 2025 το ενδιαφέρον των επενδυτών σύμφωνα με εκτιμήσεις του κλάδου αναμένεται να διατηρήσει την ανοδική πορεία στις τιμές των ακινήτων, με διαφοροποιήσεις ανά περιοχή και τύπο ακινήτου.
Η ένταση της ζήτησης και οι διαφορές ανά περιοχή θα αποδίδονται στα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της προσφοράς. Στην Αττική η ζήτηση έχει ενισχυθεί σημαντικά από διεθνείς επενδυτές, με βασικό καταλύτη το πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα», αλλά και τη ραγδαία ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Την ίδια ώρα οι χαμηλότερες τιμές της ελληνικής αγοράς συγκριτικά με άλλες ευρωπαϊκές χώρες συνεχίζουν να τραβούν το ενδιαφέρον των επενδυτών, ειδικά την περίοδο 2019 – 2023.
Οι κρίσιμοι δείκτες
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι ξένες άμεσες επενδύσεις για την αγορά ακινήτων κατέγραψαν αύξηση κατά τη διάρκεια του εννεάμηνου του 2024 και ανήλθαν, σε όρους καθαρών εισπράξεων, σε 1,926 δισ. ευρώ, ξεπερνώντας κατά 17,2% το αντίστοιχο επίπεδο εισπράξεων που καταγράφηκε το 2023 (1,643 δισ. ευρώ).
Άλλοι σχετικοί δείκτες που καταγράφουν την πορεία της αγοράς κατοικιών είναι, μεταξύ άλλων, η οικοδομική δραστηριότητα για κατοικίες (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ), που κατά τη διάρκεια του οκταμήνου του 2024 κατέγραψε θετικούς ετήσιους ρυθμούς τόσο ως προς τον αριθμό όσο και ως προς τον δομήσιμο όγκο των νέων οικοδομικών αδειών κατοικιών σε επίπεδο χώρας (41,2% και 30,5% αντίστοιχα), αρκετά ενισχυμένους έναντι του οκταμήνου του 2023 (22,5% και 14,5% αντίστοιχα).
Παράλληλα οι θετικές επιχειρηματικές προσδοκίες για την κατασκευή κατοικιών (στοιχεία ΙΟΒΕ) ενισχύονται περαιτέρω το ενδεκάμηνο του 2024, κατά 13,1% σε ετήσια βάση. Ωστόσο, οι επενδύσεις σε κατοικίες (εποχικώς διορθωμένα στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ, σε σταθερές τιμές) στο σύνολο της χώρας κατέγραψαν το εννεάμηνο του 2024, σε ετήσια βάση, μείωση κατά 4,6% και εξακολουθούν να βρίσκονται σε χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ (2,3%).
Επίσης η τραπεζική χρηματοδότηση βρίσκεται σε χαμηλά επίπεδα, παρά την αύξηση που καταγράφεται, σε ετήσια βάση, στο συνολικό ύψος των νέων στεγαστικών δανείων κατά τη διάρκεια του δεκαμήνου του 2024 (21,8%). Τέλος, το εννεάμηνο του 2024 το συνολικό κόστος κατασκευής νέων κτηρίων κατοικιών (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) συνέχισε να αυξάνεται (3,8% σε ετήσια βάση).
Σε αντίθεση με την περίοδο πριν από την κρίση, όταν το 80% των αγοραπωλησιών βασιζόταν σε τραπεζικό δανεισμό, σήμερα η πλειονότητα των συναλλαγών πραγματοποιείται με ίδια κεφάλαια. Οι Έλληνες αγοραστές συχνά χρηματοδοτούν τις αγορές τους με αποταμιεύσεις ή την πώληση άλλων περιουσιακών στοιχείων, ενώ οι ξένοι επενδυτές αξιοποιούν τα συγκριτικά πλεονεκτήματα της ελληνικής αγοράς.
