Μόνο οι φορολογούμενοι οι οποίοι είχαν δηλώσει έως τις 5 Δεκεμβρίου του 2024, ότι διέθεταν κλειστά διαμερίσματα, μπορούν να εξασφαλίσουν φοροαπαλλαγή στην περίπτωση που αποφασίσουν να τα ενοικιάσουν μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης εντός του 2025. Αντίθετα εκείνοι που το έπραξαν ή θα το πράξουν σε μεταγενέστερη ημερομηνία δεν δικαιούται της φοροαπαλλαγής.
Κατά συνέπεια η δήλωση των κλειστών ακινήτων στην Εφορία πριν από την καθορισμένη προθεσμία είναι απαραίτητη για την εξασφάλιση της φοροαπαλλαγής.
Σύμφωνα με τον τελευταίο φορολογικό νόμο, προβλέπεται τριετής απαλλαγή από το φόρο εισοδήματος για ακίνητα που δηλώνονται ως κενά ή χρησιμοποιούνται για βραχυχρόνια μίσθωση και στη συνέχεια μεταφέρονται σε καθεστώς μακροχρόνιας μίσθωσης. Η συγκεκριμένη φορολογική ελάφρυνση έχει ως στόχο να ενισχύσει την προτίμηση των ιδιοκτητών για μακροχρόνιες μισθώσεις, προσφέροντας φορολογικά κίνητρα για την επαναφορά ακινήτων σε καθεστώς μακροχρόνιας ενοικίασης. Αυτή η κίνηση αναμένεται να βελτιώσει τη διαθεσιμότητα κατοικιών στην αγορά και να βοηθήσει στην ανακούφιση από τις πιέσεις της στεγαστικής κρίσης, ενθαρρύνοντας παράλληλα τη σταθερότητα στις ενοικιάσεις.
Οι φορολογούμενοι που διαθέτουν ακίνητα στην Ελλάδα και πληρούν συγκεκριμένες προϋποθέσεις μπορούν να επωφεληθούν από φοροαπαλλαγή για τα εισοδήματα που προκύπτουν από την εκμίσθωση αυτών. Σύμφωνα με την εγκύκλιο της ΑΑΔΕ, η εφαρμογή της φοροαπαλλαγής απαιτεί την εμπρόθεσμη υποβολή των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος. Για τα έτη 2022 και 2023, οι δηλώσεις πρέπει να έχουν υποβληθεί έως την 19η Δεκεμβρίου 2024, ημερομηνία δημοσίευσης της εγκυκλίου, προκειμένου να ισχύσει η απαλλαγή.
Η φοροαπαλλαγή χορηγείται για ένα διάστημα τριών ετών από τη σύναψη της σύμβασης μακροχρόνιας μίσθωσης και αφορά εισοδήματα φυσικών προσώπων που προέρχονται από την εκμίσθωση ακινήτων τα οποία είχαν δηλωθεί ως κενά ή είχαν χρησιμοποιηθεί για βραχυχρόνια μίσθωση. Αυτή η τριετής απαλλαγή από το φόρο εισοδήματος ισχύει για τα πρώτα 36 μήνες μετά τη σύναψη της μίσθωσης, εφόσον πληρούνται οι εξής προϋποθέσεις:
- Η σύμβαση μίσθωσης πρέπει να έχει διάρκεια τουλάχιστον τριών ετών και να έχει συναφθεί μεταξύ 8 Σεπτεμβρίου 2024 και 31 Δεκεμβρίου 2025.
- Το εκμισθούμενο ακίνητο πρέπει να πληροί μία από τις ακόλουθες προϋποθέσεις:
– Να έχει δηλωθεί ως κενό ακίνητο στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος για τα έτη 2022, 2023 ή, αν η μίσθωση καταρτίζεται το 2025, για το φορολογικό έτος 2024, ή
– Να έχει χρησιμοποιηθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 111 του ν. 4446/2016 (Α’ 240), και οι αντίστοιχες βραχυχρόνιες μισθώσεις να έχουν δηλωθεί στην Φορολογική Διοίκηση. - Ο εκμισθωτής δεν πρέπει να έχει υποβάλει δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας για το συγκεκριμένο ακίνητο κατά το έτος της μίσθωσης και έως την έναρξη αυτής, ή να έχει υποβάλει δήλωση για βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου για το ίδιο διάστημα.
Η τριετής φοροαπαλλαγή έχει τη δυνατότητα να ενισχύσει τη διάθεση των ιδιοκτητών ακινήτων να προχωρήσουν σε μακροχρόνιες μισθώσεις, εξασφαλίζοντας έτσι την επανεκκίνηση της αγοράς κατοικίας και ενισχύοντας την προσφορά στέγης στη χώρα. Παράλληλα, η μεταφορά των ακινήτων από το καθεστώς της βραχυχρόνιας μίσθωσης στο καθεστώς της μακροχρόνιας μίσθωσης συνιστά μια στρατηγική που εναρμονίζεται με τις τρέχουσες ανάγκες της κοινωνίας για πιο σταθερές και προσιτές επιλογές στέγης.
Πότε χάνεται η φοροαπαλλαγή
Η φοροαπαλλαγή μπορεί να χαθεί σε συγκεκριμένες περιπτώσεις, κυρίως όταν το ακίνητο που εντάσσεται στη διαδικασία της μακροχρόνιας μίσθωσης επιστρέψει σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης ή παραμείνει κενό. Οι ερμηνευτικές διατάξεις που καθορίζουν τις συνθήκες απώλειας της απαλλαγής είναι αυστηρές και περιλαμβάνουν τα εξής:
- Εάν το ακίνητο κενωθεί πριν τη λήξη των 36 μηνών της μακροχρόνιας μίσθωσης, η φοροαπαλλαγή παύει να ισχύει από το φορολογικό έτος στο οποίο το ακίνητο κενώνεται.
- Εάν το ακίνητο διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση κατά τη διάρκεια των τριών πρώτων ετών, η φοροαπαλλαγή παύει να ισχύει από το πρώτο έτος της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Αξιοσημείωτο είναι ότι, αν το ακίνητο επιστρέψει σε καθεστώς κενού (αφού είχε εκμισθωθεί μακροχρόνια), η φοροαπαλλαγή χάνεται από το φορολογικό έτος στο οποίο το ακίνητο ξαναγίνεται κενό, ενώ η μετατροπή του σε βραχυχρόνια μίσθωση αναιρεί την φοροαπαλλαγή από την πρώτη χρονιά της νέας μίσθωσης.
Η συγκεκριμένη φορολογική ρύθμιση προσφέρει ένα σημαντικό κίνητρο για την ενίσχυση της μακροχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα, ιδιαίτερα σε μια περίοδο που οι ανάγκες για σταθερή και οικονομική στέγαση είναι αυξημένες.
Παράλληλα, ενισχύει τη σταθερότητα στην αγορά κατοικίας και δημιουργεί έναν μηχανισμό που μπορεί να οδηγήσει σε περισσότερες διαθέσιμες και προσιτές κατοικίες για τους ενοικιαστές, ενώ παράλληλα ενισχύει τα φορολογικά έσοδα για το κράτος. Ωστόσο, η ανάγκη για αυστηρή τήρηση των προθεσμιών και των προϋποθέσεων είναι επιτακτική για την αποφυγή απώλειας των φοροαπαλλαγών.
